Maketten konut satışlarında yapı ruhsatının önemi

Maketten konut satışları, yeni adıyla, ön ödemeli konut satışları, bu köşede, pek çok defa ele alındı. Maketten satışlarda dikkat edilmesi gereken noktalar, tüketicilerin sıklıkla yaşadığı sorunlar ve bu sorunların çözüm önerileri ele alınan konuların sadece birkaçıydı.

Maketten satışlara ilişkin daha önceki yazılarımızda, daha çok, tüketiciler uyarılmış ve mesele tüketiciler yönünden incelemişti. Bu yazıda, maketten satış yapan inşaat firmalarına yönelik önemli bir uyarıda bulunacağız: Yapı ruhsatı almadan maketten satış yapmayın!

Aslında bu konu, ortaya çıkış sebepleri itibariyle, tüketicileri de yakından ilgilendirmekte… Zaten, maketten satışlara ilişkin konular, çoğu defa, madalyonun iki yüzü olan tüketici ve satıcıdan her ikisi için de önem arz etmektedir.

Yapı ruhsatı, en basit ifadesiyle, inşaat faaliyetlerine başlamak için gereken izin belgesidir. Yapı ruhsatı, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile maketten satışlar bakımından oldukça önemli bir role sahip olmuştur. Önce, konuya ilişkin Kanun maddesine bakalım: 6502 sayılı Kanun’un 40’ıncı maddesinin 3’üncü fıkrası şu şekilde; “Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.” Aynı kural, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 6’ıncı maddesinin üçüncü fıkrasında da aynı şekilde tekrar edilmiştir.

Dikkat edilirse, Kanun ve Yönetmelik maddesi, yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesinin (maketten satışın) yapılmasını açıkça yasaklamış. Ancak Kanun, bu maddede, yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılmasının sonucunu belirtmemiş.

Yapı ruhsatı alınmaksızın maketten satış yapılmasının ilk sonucunun yapılan sözleşmenin tüketici bakımından hüküm ifade etmemesi olduğunu söylemek mümkündür. Yani, sözleşmenin yapıldığı sırada, yapı ruhsatı alınmamış ise, tüketici, sözleşme ile bağlı olmadığını ileri sürebilecektir. Satıcı inşaat firması ise buna karşı, kural olarak, hiçbir savunma ileri süremeyecektir. Bu, tüketici ile inşaat firması arasındaki sözleşmenin akıbetine ilişkin bir sonuçtur.

Yapı ruhsatı alınmamasının, inşaat firmasının ekonomisini etkileyecek öyle bir sonucu var ki o da yüksek idari para cezasıdır. 01.01.2017 tarihinden itibaren, yapı ruhsatı almadan maketten satış yapmanın cezası, 120.706 TL.

Şu hususu da eklemek gerekir ki bu meblağ her bir sözleşme için ayrı ayrı uygulanıyor. Demek oluyor ki yapı ruhsatı alınmadan örneğin 10 adet konut satışı yapılmış olursa ceza miktarı 1.200.000 TL’yi aşıyor.

İnşaat yatırımlarının, İstanbul koşullarında, 5.000.000 TL civarında olduğu düşünüldüğünde neredeyse %20 maliyet artışının (!) gündeme gelmesi tehlikesi mevcut.

Üstüne üstlük, idari para cezalarının tebliğden itibaren 30 gün içinde ödenme zorunluluğu ve idari para cezasına karşı yargı yoluna başvurulmasının kararın yerine getirilmesini durdurmadığı (6502 sayılı Kanun m.78) göz önüne alındığında, yapı ruhsatı almadan maketten konut satışı yapmanın “mayına basmak” olduğunu söylemek yanlış olmasa gerekir.