Yeni Yazısı > Fuzuli işgal değil - 01.10.2010

Fuzuli işgal değil
01 Ekim 2010

Bir binada dört dairem vardı. Bu daireleri işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya vermiştim. Ancak bir yıl boyunca kiracılara gelin sözleşme yapalım diye çağrıda bulunmama rağmen gelmediler. Bir yılın sonunda fuzuli işgalden dolayı ihtarname gönderdim, aksi halde hem tahliye davası açacağımı hem de tazminat isteyeceğimi bildirdim, yanıt dahi almadım. Nasıl davranmalıyım?  R.F.

Değerli okuyucularım, hukuki problemlerinin bir nebze de olsa sonuca bağlanma imkanını görünce galiba biraz heyecanlanıyorlar ve problemlerinin tamamını bildiğimi zannediyorlar. Bu okuyucum da öyle. Problemini anlatırken sağolsun hem kısa kesme gayreti hem de heyecanı ile önemli noktaları atlamış. Ben sorusunu anladığım kadarı ile özetledim. Ancak işin özetinden, işyerini kiraya verdiği halde kira sözleşmesini yazılı olarak yapamadığını, bundan da şikayetçi olduğunu anlıyorum.

[[HAFTAYA]]

Şayet mesele bu ise hemen söyleyeyim; bir kira sözleşmesinin yazılı olması şartı yoktur. Kesinlikle tavsiye edilen, yazılı yapılmasıdır ama bu husus kiracı daha içeri girmeden halledilmelidir. Ancak yazılı kira sözleşmesi yok ise ve davranışlardan taraflar arasında bir kira ilişkisinin kurulduğu anlaşılıyor ise artık kira sözleşmesi yapılmıştır ve mukavele sözlüdür, geçerlidir. Hükümleri ise yasaların kira ilişkisi bölümündeki hükümlerdir. Yani bu kiracı fuzuli şagil (haksız yere bir yeri işgal eden) değildir, basbayağı kiracıdır. Şayet kiralarını ödüyor, kanundaki hükümlere aykırı davranmıyor ise yasal tahliye nedenleri olmadan çıkartmak mümkün değildir. Yazılı sözleşme yapmamak ise tahliye nedeni değildir. Okuyucum kiralarını alıyor ise bence ihtilaf çıkartmasın. Ancak kanuni tahliye nedenleri varsa elbette bu konudaki haklarını kullanacaktır ama bu tahliye nedeni fuzuli işgal nedenine dayanmamalıdır. Bir yıl binada oturan kimseye de fuzuli işgalde bulunuyorsun demek inandırıcı olmaz.

Ödeme rayiç bedel üzerinden

Geçen günkü yazılarınızdan birinde şüf-a hakkını kullanırken rayiç bedel ödenir demiştiniz. Bu tapuda gösterilen bedel midir yoksa rayiç bedel midir? Tereddüt ettik.  L.A.

Ortaklardan birinin gayrimenkuldeki hissesini bir üçüncü kişiye satması halinde diğer ortakların bu hisseyi kendi adlarına tescilini isteme hakkına, şüf-a hakkı, yeni adı ile önalım hakkı, aslında olması gereken doğru adı ile öncelikli alım hakkıdır. Bu halde sorun olan hisseyi talep eden ortağın hisseyi alan üçüncü kişiye kaç para ödeyeceği meselesidir. Bu ödeme bedeli çok önceleri tapudaki satış bedeli idi. Sonradan tapuda gerçek değerin altında satış bedeli gösterildiği kabul olunduğundan faizi ile ödenmesi hususunda kararlar çıktı. Bunlar oldukça eski tarihlidir. Ancak sonunda tapuda satış işlemlerinin asgari beyan değeri üzerinden yapıldığı, gerçek satış bedelinin bu rakamın üzerinde olduğu gerçeği resmen kabul gördüğünden Yargıtay kararlarında artık rayiç değer üzerinden ödeme yapılması görüşü benimsendi. Şimdi rayiç değer belirlenip bundan hareketle hisse değeri bulunuyor ve hisse değeri üzerinden şüfa bedeli ödettiriliyor. Yani esas alınacak olan rayiç değerdir.