Babamızdan üç daire, bir dükkan kaldı. Biz üç kardeşiz, bu yerlerle ilgili kiralama ve kullanma konusunda anlaşamıyoruz. Bunların satılmasını istesek tek tek mi dava açacağız? Y.M.
Ortak olunan bir mal konusunda anlaşılamadığı hallerde ortaklardan birinin ortaklığın giderilmesini talepli dava açması mümkündür. Bu davanın sonunda şayet o gayrimenkul ortaklar arasında bölüşülebiliyorsa ki bu daha çok arazilerde mümkün olabilir, bu yer ortaklar arasında paylaştırılır. Şayet paylaşılması mümkün değilse bu halde satılır ve satış bedeli ortaklar arasında paylaştırılır. Ancak, okuyucumun durumunda birden çok gayrimenkul vardır ve bunlar miras olarak kalmıştır. Bu halde mirasçıların tek tek ortaklığın giderilmesi davası açmasına gerek kalmaz. Böyle bir durumda mirasın taksimi talepli dava açılır. Bu halde mahkeme tüm tereke mallarını göz önüne alarak tümünün mirasçılar arasında miras payları oranında paylaştırılmasını sağlar. Dolayısıyla bu halde mirasçılar birer bağımsız bölüme tek başına sahip olabilir, miras payını sağlamak için denkleştirme nedeni ile bazılarının diğerlerine bir bedel ödemesine karar verebilir.
* * * * *
Yani böyle bir dava ile bir gayrimenkulün satışının sağlanması değil, tüm mirasın mirasçılar arasında miras payları oranında dağıtılması sağlanır ki ortaklığın giderilmesi talebine göre mirasçılar açısından daha elverişli bir sonuç doğurur. Okuyucumun durumunda yapılacak iş de budur, mirasın taksimini talep eden bir dava açmak daha elverişlidir. Ancak böyle bir davanın varlığı vatandaşlar arasında bilinebilir bir dava olmadığından başvuru da azdır.
Daire sahibi olduğum bina müteahhide verildi ve yeni yapılacak binada herkese büyüklüğü ile orantılı daire verilecek ama daireler küçülecek. Çünkü müteahhide altı daire ve bir miktar para verilecek. Her daire sahibi ödemelerini arsa payına göre mi yapmalı? Bir daire sahibi ödemeyi aksatsa bizim inşaat yarım kalır mı? Ü.A.
Okuyucuma olması gereken genel sistemi söyleyeyim sonra özel durumu için bir cümle kuracağım. Okuyucumun sözünü ettiği durumda müteahhide ödenecek bedel, bağımsız bölüm malikleri arasında paylaştırılır ve herkes ortaklık payına göre bedel öder. Ancak bu işlem için müteahhide muhatap olacak bir heyet teşekkül ettirilir. Bu heyet bazı yerlerde peşinen bir miktar para toplar ve yedekte bulundurur. Ödemelerde aksama olması halinde bu yedekten kullanılır. Bu veya akla gelecek başka şekillerde tedarik mümkündür. Ancak ödeme aksarsa evet inşaat bu nedenle yarım kalabilir. Dolayısıyla ödemelerde aksamaya meydan vermemek lazım. Çok yakında bu gibi durumlarla ilgili bir yazım olmuştu. Müteahhitler, kendilerine kalacak dairelerin satışını yaparak veya satış vaadinde bulunarak inşaatın devamını sağlayabilmektedirler.
Yukarıda anlattığım tahmini durum. Okuyucumun durumunun net yanıtını görmek için müteahhit ile yapılmış sözleşmenin incelenmesi gerekir. Bu gibi durumlara açıklık getirecek hükümler bu sözleşmede yer alır ve bu hükümler uygulanır. İnşaatın yarım kalması altı daireye sahip olacak müteahhidin de işine gelmeyeceği için sözleşmede konuya açıklık getirecek hükümlerin bulunma ihtimali büyüktür.
Bir meslektaşım olan E.D’den bir mektup aldım. Mektuptaki ifade şu : “Bir davada kira farkını ödemediğimiz ve itiraz ettiğimiz nedeni ile icra hakimliği bilirkişi raporuna dayanarak yüzde 25 artırım yapmadığımız nedeni ile itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verdi. Kira tespit kararının istinafta olduğunu ve içtihadı birleştirme kararı ibraz etmemize rağmen karar verdi. Müvekkil karar miktar itibarıyla kesin olduğu için tahliye oldu.”
Evet bu meslektaşımın tek başına karşılaştığı bir husus değil. İcra hukuk mahkemelerinden bu kabul kararlar verildiğine tanık oluyorum. Hepsi için diyemem ama bazılarının ileri sürdüğü gerekçe şu: Hani kiraları yüzde 25’le sınırlayan geçici madde var ya, orada deniliyor ki, “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşulu ile geçerlidir.” Bu ifade 2.7.2024 tarihine kadar bu sistemi uzatan geçici maddede de tekrarlanmıştır. Dolayısıyla kira sözleşmesindeki artırım şartı ile yüzde 25’lik artırım şartı kira bedellerine uygulanacaktır. Eksik yani eski kira bedeli olarak kiranın yatırılması halinde temerrüt söz konusu olabilecektir. ANCAK:
Bu hususta aynı fikre katılmadığımı da ifade etmek isterim. Zira bir kira bedeli kiralayana ödenir de kirayı alan mal sahibi bir ihtirazi kayıt beyan etmeden bu kirayı aldı ise artık aralarında bir uzlaşma oluşmuştur ve bu kira kabul görmüştür. Dolayısyla bu kira bir yıl daha geçerlidir. Ancak bu husus uzun süreli kira sözleşmeleri için geçerli değildir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde arttırım şartına uyulması gerekmektedir. Fakat TBK 344. madde 1. fıkrasında da “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Burada da geçerlik şartı endeksle sınırlandırılmıştır ve geçici maddelerdeki artışın yüzde 25 ile sınırlandırılması 344. maddenin tanıdığı artış şartının geçerlilik ilkesine bağlıdır. Ancak yine dikkat çeken husus, artış şartının belirlendiği sözleşmelerdir. Artış şartı belirlenmemiş ise bu halde geçmiş aylara ait yüzde 25 zam yapılmayışı temlerrüt nedeni olur mu? Okuyucum kira tespit davasının mevcut olduğunu söylediğine göre kira sözleşmesinde artırım şartı yok. Zira artırım şartı var ise kira tespit davası açmaya gerek yok.Bu halde yeni dönem için yüzde 25 artırım yapılmayışı temerrüt nedeni olarak düşünülmeyeceği kanaatindeyim. Bu hususta gelecek bilgileri paylaşmaya hazırım.
Günlerinin bir kısmını adliyede geçiren biri olarak mahkeme kalemlerinde bir hususa tanık oldum. Bu husus dışarıdan kalemlerin telefonla aranması hususu. Tanıklığımın nedeni ise işlemimi yapacak memurun çok uzun süre telefonla meşgul edilmesi. Telefonun ucundaki vatandaş bu memuru telefonda o kadar uzun tuttu ki, benim ve benim gibi işi olanların işi aksadığı gibi memurun yapması gereken işleri de aksadı. Telefonun ucundaki vatandaş davası ile ilgili çok kısa bir hususu sorması mümkün iken adeta davasını neticelendirecek mahiyette konuşmalar yaptı. Memur konuşmayı sonlandırmadı, nezaket gösterdi ama çalışmasına da engel olundu.
* * * * *
Buna işaret etmemin nedeni şu: Bu durumun bir defaya mahsus olmadığını gördüm. Bu tür aramalar peşi peşine çok sık yapılıyor ve telefonu açan acil bir cümlelik soru sormuyor, adeta hayatını anlatıyor yani bu husus kalemlerin rahat çalışması önünde bir engele dönüşmüş vaziyette. Çalan telefonun açılmaması gibi bir tavsiye de yapılamıyor ancak arayanlar anlayışlı davranmıyor. Üstelik yirmi milyonu geçmiş İstanbul gibi bir şehirde de aramaların haddi hesabı yok. Bunun adeta bir problem haline gelmiş olduğunu görüyorum ve diyorum ki acaba adliyelerde telefonlar doğrudan kalemlere yönelmese de bir vatandaş başvuru sistemi kurulsa. Vatandaş kısaca bilgi almak istediği hususu bu birimden alsa. Bu birim sadece telefonlara baksa ve hukuken mümkün olan yanıtı bu birim verse de kalemler rahat çalışsa.
* * * * *
Dışarıdan bakıldığında kalemlerin böyle bir görevi varmış gibi bir husus uyansa da, bazı kalemlerin ikiye ayrılmış mahkemelere ve iki hakime karşı görev yaptığı, dosya sayılarının zirve yaptığı, hakimlerin günde kırkı aşkın dosya ile duruşmalara çıktığı düşünüldüğünde kalem personelinin bir de telefonlarla meşgul edilmesinin nasıl bir engel teşkil ettiğini bilmek gerekiyor. Acaba böyle bir vatandaş başvuru birimi kurulması düşünülmez mi?
Müteahhitle anlaşma yaptık, bize bina yapacak, kendisi de yaptığı binada bazı dairelere sahip olacak. Ancak sözleşmede kararlaştırdığımız tarih geçti. Buna rağmen müteahhit ortalarda görülmüyor. Kendisine ihtarname gönderdik, sözleşmesini feshettiğimizi bildirdik. Şimdi bir başka müteahhide bu yeri teslim edebilir miyiz? L.T.
Okuyucumun sözleşmesi kat karşılığı inşaat sözleşmesi. Yani müteahhit okuyucumun arsasına bina inşa edecek, okuyucum müteahhide para ödemeyecek, buna karşın müteahhit yapacağı binada daire sahibi olacak. Yani hem masrafını bu dairelerin geliri ile karşılayacak, hem de kâra geçecek. Yani para kazanacak. Bu sözleşmeleri yaparken birtakım müteahhidin elinde inşaatı tamamlayacak miktarda para yok. Ama yine de bu sözleşmeyi imzalayıp işe girişiyorlar. Bu işe girişirken neye güveniyorlar? Hani müteahhide kalacak daireler var ya, işte inşaat sırasında onları satarım, aldığım satış bedelleri ile de inşaatı tamamlarım diyorlar. İyi ama ya satamazsa?
* * * * *
İşte bence okuyucumun durumu bu. Müteahhit dairelerini satamamış, elinde de yeterli para olmayınca işi yarım bırakmış. Ancak bu durumda dahi müteahhide ihtarname çekerek sözleşmeyi feshetmek olmuyor. Böyle bir sözleşmenin feshi için mahkeme kararı lazım. Tabi ki ihtilaf bu seviyede de kalmayabilir. Şayet binada kat irtifakı kuruldu ve müteahhit bazı daireleri sattı ise bu defa işin içine başkaları da girdi. Yani mesela yeni bir müteahhitle anlaşmak için birilerinin daha katılımını sağlayacaksınız. Müteahhit böyle tapu devri yapmadan da müşteri bulmuş olabilir, onlara satış vaadinde bulunmuş olabilir. Bu defa hukuki ihtilafa muhatap müteahhit olacaktır. Bunları yazmamın nedeni şu: Bu durumda okuyucumun konumunda olan arsa sahiplerinin karşısında muhtelif ihtimaller vardır ve bunların neler olduğunun ve halletme yolunun nereden geçtiğinin tespiti ve neticelendirilmesi için bir meslektaşımın yardımının alınması gerekecektir.
Ev sahibi 5 yıl dolunca kira tespit davası açtı. Duruşma kira artış döneminden sonra. Bu durumda ben yıllık kira artışı yapmalı mıyım yoksa mahkemenin sonucunu mu beklemeliyim? H.K.
Okuyucumun halen ödemekte olduğu bir kira bedeli var. Bakılmakta olan dava bir kira tespit davası. Verilecek karar büyük ihtimalle kiranın yeniden tespiti yani bir miktar arttırılması olacak. Okuyucum bugünkü kirasını ödemeye devam ederse kira artırımına karar verildiği takdirde ödemekte olduğu kira ile tespit edilen kira arasındaki farkı toptan ödeyecek. Aynı şekilde yeni dönem dediği tarihte kendine göre zamlı kira bedeli ödemeye başlarsa bu defa zamlı kira ile mahkemece tayin olunan kira arasındaki farkı ödeyecek. Yani kendisi kira zammı yapmaz ve eski kira bedeli üzerinden ödemeye devam ederse, ona niye zamlı ödeme yapmadın diye bir soru sorulmaz. İş sadece hesaplara kalır. Düşük kira ödemeye devam ettiğinde, sonradan zamlı kirayı toptan ödemek durumunda kaldığında karşısına yüklü bir rakam çıkar. Kirasına kendine göre zam yapıp sonra mahkeme kararını beklerse, mahkeme kararı ile ödeyeceği zaman geldiğinde karşısına kira farkı daha düşük çıkar. Ancak kendisine hatırlatmak istediğim bir husus olacak. Diyor ki, duruşma tarihi kira dönemimden sonra. Acaba davada talep henüz yeni girilecek dönem başından itibaren mi tespit talep edilmiş yoksa geçen yılın bu ayından itibaren mi tespit talep edilmiş? Bu husus kiracı için önemli. Zira her tespit davası gelecek ay itibarıyla talep edilmeyebilir. Kira sözleşmesinde artırım şartı var ise geçen yılın kira dönemi başı itibarıyla da tespit talep edilebilir. Bu halde okuyucumun yapacağı ödeme daha yüksek olacaktır
Geçen yıl bir ev aldık içinde kiracı var. Kiracıya çıkmasını söyledik, benden 45 gün süre istedi. 45 gün doldu “çıkmayacağım” dedi. Ben de dava açmak için bir avukatla anlaştım, dava açıldı ama arabulucuya gidilmediği için dava reddedildi. Eski kirası 1 Mayıs başlangıç tarihli, bu işler oluyorken bir de ihtarname gönderdik. Şimdi 1 Mayıs geliyor. Ben de halen kirada oturuyorum. Dava açma hakkım var mı? Y.T
Okuyucularıma önce bir hususu hatırlatayım. Hukuken yazılı olarak yapılması gereken bir şey var ise bu kurala uyalım. Yazılı yapılması gereken şey için karşımızdakinin “merak etme ben söz verdim mi yaparım” demesinin önemi yok, okuyucumun anlattığı olayda olduğu gibi. Şayet bu daireyi satın aldıktan sonraki bir ay içinde kiracısına noterden ihtarname gönderseydi şimdi bu kadar uğraşmayacaktı. Biliyorsunuz, yeni malik, satın aldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracısına ihtarname gönderdiği takdirde altı ayın sonunda tahliye davası açabiliyor. Şayet bu altı aylık süre içinde kira dönemi sona eriyor ise bu defa altı ayın sonunu beklemeden de dava açabiliyor. Geleyim okuyucumun durumuna. Şimdi 1 Mayıs’a geliyoruz, yani yeni bir dönemin başlangıcı, dolayısıyla dava açma imkanı var, kendisi bu arada bir de ihtarname göndermiş, işte bu ihtarname dava açmak için gereken süreyi de uzatmış oluyor. Dolayısıyla bugün önce arabulucuya başvurulacak ve anlaşma olmaz ise ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılacak. Geçen defa dava, dava şartı yokluğundan reddedilmiş, bu defa dava şartı yerine getirilecek ve ihtiyacınızın ispatı durumunda tahliye kararı verilecek ama biraz zaman kaybı olacak.
Bir davayı kazandık. Davayı kazandığımız için mahkeme karşı tarafın bize ödeyeceği tazminat arasında avukatlık ücretinin de bana ödenmesine karar verdi. Ancak avukatım o paranın kendisine ait olduğunu iddia ederek bu parayı benden istiyor. Ama mahkeme kararı ‘davacıya’ diyerek bu kararı vermiş. Ben davanın başında avukata bir ücret ödemiştim. Buna rağmen bu parayı benden istemeye hakkı var mı? D.P.
Okuyucumun avukatı ile ortaya çıkan ihtilafının yanıtı Avukatlık Kanunu’nun 164’üncü maddesinde var. Bu maddenin son fıkrasındaki cümle şöyle: “Dava sonunda kararla tarifeye dayanarak karşı tarafa yüklenecek vekalet ücreti avukata aittir. Bu ücret iş sahibinin borcu nedeni ile takas ve mahsup edilemez, haczedilemez.” Avukatlık Kanunu’nun bu maddesi çok açıkken akılları karıştıran bir husus var. Bu da Hukuk Mahkemeleri Kanunu’nun 330’uncu maddesi. Bu da diyor ki: “Vekil ile takip edilen davalarda mahkemece, kanuna göre takdir olunacak vekalet ücreti, taraf lehine hükmedilir.” Şimdi iki kanun maddesi birbiri ile çelişiyor. Dolayısıyla avukat ile müvekkili arasında çıkmaması gereken bir ihtilaf çıkıveriyor. Peki bunu nasıl halledeceğiz? Bunun için Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun vermiş bulunduğu bir karar var ki bu meseleyi halletti. Bunu aşağıda vereceğim. Ancak ben bu konuda kendi görüşümü de açıklamak istiyorum. Yasalarda birbiri ile çelişik maddelerin varlığı halinde genel olayları düzenleyen değil, konu hakkında yayınlanmış özel yasadaki madde uygulanır. Dolayısı ile bu olayda özel yasa Avukatlık Yasası olmakla uygulanması gereken husus Avukatlık Yasası’nın 164’üncü maddesindeki hükümdür. Yani mahkemelerin tayin ettiği ücret avukata aittir. Bu benim yorumum.
Şimdi Yargıtay’ın görüşünü vereyim. Kararı uzun uzun yazmak yerine özetini vereceğim. Deniliyor ki mahkemeler Hukuk Mahkemeleri Kanunu 330’uncu maddeye göre her ne kadar taraf adına ücret takdir ediyor iseler de avukat ve müvekkili arasındaki hukuki ilişkiye gelindiğinde bu meblağ avukata aittir. Yani müvekkil bu parayı tahsil etmiş ise bile bu parayı avukatına ödeyecektir. Avukata sözleşmesel olarak ödenmiş bulunan ücret bu meblağı avukata ödemeye engel olmayacaktır.
Giriş
